¿Posee un inmueble desde hace más de cinco años y tiene en sus manos un documento que, según usted, prueba su titularidad? Es posible que haya escuchado sobre la «prescripción ordinaria» como un camino acelerado para asegurar legalmente lo que ya siente como suyo. Y tiene razón, puede serlo.
Sin embargo, esta vía, aunque más corta que la extraordinaria, es como una cerradura de alta seguridad: requiere dos llaves maestras muy específicas para abrir la puerta a la propiedad definitiva. En el Bufete Intriago Franco, nuestra misión es darle la claridad para saber si usted tiene esas llaves en su poder.
¿Qué es la Prescripción Adquisitiva Ordinaria de Dominio?
A diferencia de la prescripción extraordinaria, que se basa principalmente en la posesión pública e ininterrumpida por 15 años, la prescripción ordinaria es un mecanismo legal que reconoce el derecho de un poseedor que, actuando de buena fe y con un título aparentemente válido, ha ejercido como dueño por un período de cinco años.
Piénselo así: la ley busca proteger a quien, por razones ajenas a su control, recibió una «propiedad» de manera imperfecta, pero ha actuado en todo momento como el legítimo propietario.
Las Dos «Llaves Maestras»: Justo Título y Buena Fe
Para que esta vía sea viable, no basta con la posesión. La ley ecuatoriana exige la concurrencia indispensable de dos elementos. La falta de uno solo hace que el camino sea imposible.
El Justo Título: La Llave que Casi Funcionó
Un «justo título» no es cualquier papel. Es un acto o contrato que legalmente debería haberle transferido la propiedad, pero que contiene un vicio o defecto que se lo impidió.
¿Qué se considera un justo título?
- Venta o Donación: Una escritura de compraventa o donación otorgada por alguien que, sin que usted lo supiera, no era el verdadero dueño del inmueble.
- Transacciones Hereditarias: Documentos de partición de una herencia donde se le adjudica un bien que, posteriormente, resulta no pertenecer completamente al causante.
- Sentencias Judiciales: Una sentencia de adjudicación en un remate que contiene algún vicio de procedimiento.
Lo que NO es un justo título:
- Un documento privado de compraventa no elevado a escritura pública.
- Una promesa de venta.
- Un título falsificado.
- Cualquier documento donde el vicio o la nulidad sea evidente para cualquiera.
La Buena Fe: La Convicción de Ser el Dueño Legítimo
La «buena fe» es un estado mental. Es la convicción íntima y absoluta de haber adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, sin fraude ni vicios. Se presume que usted actuó de buena fe si su justo título está libre de cualquier señal de fraude.
En esencia, usted debe haber creído, durante todo el tiempo de posesión, que era el verdadero y único propietario legal del bien, ignorando por completo que su título tenía un defecto.
Análisis de Viabilidad: ¿Es Este Su Camino?
Como mencionamos, la prescripción ordinaria es una figura menos frecuente en la práctica. La mayoría de los casos de regularización de tierras en Ecuador no cuentan con un «justo título» como lo define la ley, por lo que deben optar por la vía extraordinaria de 15 años.
Determinar si su documento califica como justo título y si su posesión cumple con el requisito de buena fe no es algo que se pueda autodiagnosticar. Un error de interpretación puede llevarle a iniciar un proceso legal costoso y destinado al fracaso.
Aquí es donde la intervención de un experto no es una opción, es una necesidad.
No Deje que una Falsa Esperanza le Cueste Tiempo y Dinero.
Antes de dar un solo paso, necesita una respuesta clara y honesta a la pregunta más importante: ¿Mi caso tiene una probabilidad real de éxito?
En el Bufete Intriago Franco, nos especializamos en realizar un Diagnóstico de Viabilidad de Prescripción. Analizaremos su documentación y su situación con el rigor técnico necesario para darle una hoja de ruta clara. No iniciamos procesos, construimos estrategias con fundamento.