Categoría: Bienes

Adquirir la propiedad de un inmueble en Ecuador no siempre requiere una compra formal. La prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio permite que una persona que ha poseído un bien de forma continua y pública durante un largo periodo se convierta legalmente en su propietario.

Esta figura, conocida también como usucapión extraordinaria, está contemplada en el Código Civil ecuatoriano y sigue siendo una vía legítima en 2025 para regularizar la situación de inmuebles sin títulos claros.

Este mecanismo es especialmente útil en situaciones donde no existen documentos de compraventa o escritura formal, pero el ocupante ha usado el inmueble como dueño por varios años. Con la demanda judicial correspondiente, esta posesión prolongada puede consolidarse en propiedad legalmente reconocida.

¿Qué es la Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Dominio?

La prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio es una figura jurídica que convierte la posesión pacífica y continua de un bien en propiedad legítima, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales. Este proceso no requiere un título de propiedad previo ni la autorización del propietario original; se basa únicamente en la demostración de que el bien ha sido utilizado como si fuera propio durante un tiempo determinado.

En Ecuador, esta forma de adquisición de dominio tiene como fundamento el artículo 715 del Código Civil, que establece las condiciones para la posesión válida, como que esta sea continua, pacífica, no clandestina y realizada con ánimo de señor o dueño. La prescripción busca regularizar situaciones donde la posesión ha generado derechos legítimos por el paso del tiempo.

Requisitos Legales para la Prescripción Extraordinaria Adquisitiva en Ecuador

Para obtener la propiedad mediante este mecanismo, es indispensable cumplir con los siguientes requisitos clave:

Posesión pública, pacífica e ininterrumpida: La posesión no debe ser oculta ni interrumpida por terceros. Además, debe ser conocida por la comunidad, lo que implica que el ocupante se ha comportado como si fuera el legítimo propietario.

Buena fe: Aunque la prescripción extraordinaria no requiere un título formal al iniciar la posesión, es esencial que el ocupante actúe sin intención de fraude y desconozca la existencia de un legítimo propietario en el momento en que toma posesión del inmueble.

Plazo de 15 años: Según el Código Civil ecuatoriano, la posesión debe mantenerse durante un mínimo de 15 años sin interrupciones. Este plazo es un elemento esencial para consolidar el derecho a la propiedad mediante la prescripción.

«El tiempo es otro factor de relevante importancia, ya que el tiempo se exige cuando se debe cumplir por lo menos quince años en posesión del inmueble cumpliendo las condiciones que para la posesión prevé el Código Civil en el artículo 715.»

Por tanto, cualquier interrupción en la posesión puede invalidar la demanda de usucapión.

El Proceso Judicial para Adquirir la Propiedad por Prescripción

El proceso para adquirir la propiedad por medio de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio en Ecuador requiere presentar una demanda ante los tribunales civiles. El procedimiento incluye:

Presentación de la demanda: La demanda debe ser presentada por el ocupante ante el juez competente, acompañada de pruebas que demuestren la posesión pública y pacífica del bien por al menos 15 años.

Documentación y pruebas: El demandante puede presentar testigos, recibos de servicios básicos (como agua o electricidad) e incluso fotos que acrediten el uso continuado del inmueble.

Sentencia del juez: Si se demuestra que se han cumplido todos los requisitos, el juez emitirá una sentencia que otorga al demandante la propiedad del bien. Esta sentencia tiene el mismo valor que una escritura pública.

«Esta sentencia hará las veces de escritura pública y surtirá los efectos legales de un modo de adquirir el dominio, así como ocurre con la compraventa.»

Esto facilita la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad, consolidando legalmente la adquisición del dominio.

Beneficios y Desafíos de la Usucapión Extraordinaria

Optar por la prescripción adquisitiva de dominio presenta varios beneficios, pero también algunos desafíos a tener en cuenta:

Beneficios:

Regularización legal: Permite a los ocupantes de larga data legalizar su situación sin necesidad de un contrato de compraventa.

Reducción de conflictos: Evita disputas legales entre ocupantes y propietarios ausentes.

Acceso a servicios públicos: Una vez que se obtiene la propiedad, se puede acceder formalmente a servicios municipales y créditos hipotecarios.

Desafíos:

Prueba documental: Es necesario reunir pruebas sólidas para demostrar la posesión durante 15 años.

Oposición de terceros: En algunos casos, familiares del propietario original pueden oponerse al proceso.

Consejos Prácticos para Iniciar el Proceso de Prescripción Extraordinaria en Ecuador

«Es importante presentar una demanda judicial para solicitar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio y demostrar ante el juez que se cumplen los requisitos mencionados.»

Aquí tienes algunas recomendaciones para quienes deseen iniciar este proceso:

Consulta legal: Acudir a un abogado especializado en derecho civil es esencial para asegurar que se cumplen todos los requisitos legales.

Recolección de pruebas: Guarda recibos, contratos informales o cualquier documento que pueda demostrar tu uso continuado del bien.

Prepara testigos: Los testimonios de vecinos o personas cercanas que confirmen tu posesión pública son cruciales en el juicio.

Conclusión: Alternativa Legal para Regularizar Inmuebles en Ecuador

La prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio es una herramienta valiosa para quienes llevan años ocupando un bien inmueble sin un título legal formal. En 2025, esta figura sigue vigente y se ha convertido en una vía efectiva para obtener la propiedad de manera definitiva, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.

Esta alternativa es ideal para personas que, como se indica, «no cuentan con un título de propiedad válido» pero que han demostrado posesión pública y continua del inmueble.

Con una demanda bien fundamentada y pruebas suficientes, es posible regularizar la situación legal y consolidar la propiedad mediante este mecanismo.

Este texto es una actualización al artículo publicado en esta página en diciembre de 2022.

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La herencia y los testamentos son temas importantes en cualquier país, y Ecuador no es la excepción.

Es fundamental conocer qué debes saber sobre la herencia y los testamentos en Ecuador para poder planificar adecuadamente tu futuro y el de tu familia.

En primer lugar, es importante saber que en Ecuador según el artículo 1046 del Código Civil. – El testamento es solemne, o menos solemne.

Testamento solemne es aquel en que se han observado todas las solemnidades que la ley ordinariamente requiere.

El menos solemne o privilegiado es aquel en que pueden omitirse algunas de estas solemnidades, por consideración a circunstancias particulares, determinadas expresamente por la ley.

El testamento solemne es abierto o cerrado.

¡Testamento abierto, nuncupativo o público es aquel en que el testador hace sabedores de sus disposiciones a los testigos; y testamento cerrado o secreto es aquel en que no es necesario que los testigos tengan conocimiento de ellas.

Art. 1047.- La apertura y publicación del testamento se harán ante el juez del último domicilio del testador, sin perjuicio de las excepciones que a este respecto establezca las leyes.

Art. 1048.- Siempre que el juez haya de proceder a la apertura y publicación de un testamento, se cerciorará previamente de la muerte del testador. Exceptúense los casos en que, según la ley, deba presumirse la muerte.

Otro aspecto importante es la distribución de la herencia.

En Ecuador, la ley establece una sucesión legítima, lo que significa que existen unos parientes que tienen derecho preferente a la herencia.

Estos parientes son los hijos, los padres hermanos y el  Si el fallecido no dejó descendencia, sus padres tienen derecho a la mitad de la herencia y el cónyuge a la otra mitad.

Si el fallecido dejó descendencia, el cónyuge no es heredero se le asigna el cincuenta por ciento por porción conyugal los descendientes tienen derecho al resto.

Es importante tener en cuenta que esta distribución puede ser alterada mediante un testamento.

En este caso, el testador puede decidir a quiénes deja su herencia y en qué proporción.

Es importante tener en cuenta que el testamento debe ser redactado de manera clara y precisa para evitar posibles conflictos.

En conclusión, la herencia y los testamentos son temas importantes en Ecuador.

Es fundamental conocer qué tipos de testamentos existen y cómo se distribuye la herencia para poder planificar adecuadamente tu futuro y el de tu familia.

Es recomendable optar por el testamento público y redactarlo de manera clara y precisa para evitar posibles conflictos.

También es importante tener en cuenta que, si bien la ley establece una sucesión legítima, esta puede ser alterada mediante un testamento.

Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho sucesorio para asegurarse de que todo se encuentra en orden y se cumple con las disposiciones legales correspondientes.

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La prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio es una figura jurídica que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien inmueble a través del uso prolongado y público del mismo, sin tener título de propiedad.

En Ecuador, esta figura está regulada en el Código Civil, en el Título XL, que establece los requisitos y plazos para su aplicación.

Para poder acceder a la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio en Ecuador, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:

Uso prolongado y público del bien inmueble: Es necesario que el uso del bien sea continuo y abierto, es decir, que no se realice de manera clandestina u oculta.

Buena fe: Es necesario que la persona que solicita la prescripción no tenga conocimiento de que el bien es propiedad de otra persona y que actúe de buena fe al utilizarlo. Esto es lo que se conoce como: no reconocer dominio ajeno.

El plazo para adquirir el dominio por prescripción es de quince años contra toda persona.

Es importante tener en cuenta que estos plazos empiezan a contar a partir del momento en que se cumple el primer requisito, es decir, a partir del momento en que se inicia el uso prolongado y público del bien inmueble.

si necesita un abogado para saber cómo adquirir la propiedad de un bien inmueble en Ecuador a través de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, no dude en consultarnos.

Además, es necesario presentar una demanda judicial para solicitar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio y demostrar ante el juez que se cumplen los requisitos mencionados.

Si la demanda es aceptada, el juez emitirá una sentencia declarando la adquisición del dominio por parte del solicitante, que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad ya que esta hace las veces de escritura pública.

En resumen, la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio es una figura jurídica que permite adquirir la propiedad de un bien inmueble a través del uso prolongado y público del mismo, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la ley y se presente una demanda judicial para su obtención.

Es una opción a considerar para aquellas personas que han estado utilizando un bien inmueble de manera prolongada y pública y no cuentan con un título de propiedad válido.

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Si usted alguna vez se ha preguntado ¿CÓMO EVITAR INCONVENIENTES ENTRE MIS HEREDEROS A MI FALLECIMIENTO? debe saber que en el Ecuador al fallecer una persona, que haya poseído bienes, si tenía hijos, estos serán sus sucesores.

Comúnmente se conoce a estos bienes (Los dejados por el difunto) como herencia, sin embrago el término correcto según nuestro Código Civil sería asignación.

LAS ASIGNACIONES

En la legislación civil ecuatoriana, la palabra asignaciones se emplea cuando hablamos de que estas ocurren por causa de muerte, sea que lo haga una persona (natural) a través de un testamento, o la ley en el caso de que no lo haya.

FORMAS DE SUCEDER: Se sucede a una persona difunta a título universal o a título singular, esto, según lo establece el artículo 993 del Código Civil.

El título es universal: cuando se sucede al difunto en todos sus bienes, derechos y obligaciones transmisibles, o en una cuota de ellos, como la mitad, tercio o quinto.

El título es singular: cuando se sucede en una o más especies o cuerpos ciertos, como tal caballo, ¡tal casa; o en una o más especies indeterminadas de cierto género, como un caballo, tres vacas, seiscientos dólares de Estados Unidos de América, cuarenta quintales de trigo.

Si se sucede en virtud de un testamento, ¡la sucesión se llama testamentaria; y si en virtud de la ley, intestada o abintestato, según lo estipula el Art. 994 del Código Civil.

ELTESTAMENTO EN ECUADOR

El Código Civil define al testamento en su Art. 1037 lo siguiente: “El testamento es un acto más o menos solemne en que una persona dispone del todo o de una parte de sus bienes, para que tenga pleno efecto después de sus días, conservando la facultad de revocar las disposiciones contenidas en él, mientras viva.

CARACTERÍSTICAS DEL TESTAMENTO

• Se debe otorgar mediante escritura pública,  
• El estamento es un acto que lo puede ejecutar una sola persona, serán nulas las asignaciones hechas por más de una persona.
• La sucesión en los bienes de una persona puede ser, parte testamentaria, y parte intestada.

Art. 995.- Se llaman asignaciones por causa de muerte las que hace la ley o el testamento de una persona difunta, para suceder en los bienes de ésta.

Con la palabra asignaciones se significan en este Libro las asignaciones por causa de muerte, ya las haga el hombre o la ley. Asignatario es la persona a quien se hace la asignación.

Las sucesiones abintestato tienen que ser de acuerdo a la ley, que establece existen órdenes de sucesión que deberán respetarse.

Queda mucho material que aportar a este tema(CÓMO EVITAR INCONVENIENTES ENTRE MIS HEREDEROS A MI FALLECIMIENTO), lo seguiremos abordando.

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¿Qué es una escritura pública y para qué sirve?, este artículo pretende aclarar todas las dudas sobre estos temas.

Definición legal de escritura pública:  

En nuestra legislación se da una definición a las escrituras públicas, así:

 Ley Notarial:

“Art. 26.- Escritura pública es la matriz que contiene los actos y contratos o negocios jurídicos que las personas otorgan ante notario y que éste autoriza e incorpora a su protocolo…Se otorgarán por escritura pública los actos y contratos o negocios jurídicos ordenados por la Ley o acordados por voluntad de los interesados”.

Código Orgánico General de Procesos:

Documentos públicos

“Art. 205.- Documento público. Es el autorizado con las solemnidades legales. Si es otorgado ante notario e incorporado en un protocolo o registro público, se llamará escritura pública.

Se considerarán también instrumentos públicos los mensajes de datos otorgados, conferidos, autorizados o expedidos por y ante autoridad competente y firmados electrónicamente”.

De esta manera ha quedado detallado el concepto o definición de escrituras públicas, este es el marco legal que se las preceptúa.

Entonces, se colige que las escrituras públicas deben otorgarse ante un notario público, quien, investido de sus facultades legales, vigila que es esos actos y contratos cumplan los requisitos de plena validez, que estos actos sean de irrefutable autenticidad, para que, de esta manera, las partes que intervienen en dicho acto o contrato tengan la certeza de que lo han hecho dentro de la legalidad.

Análisis sobre la Ley Notarial en cuanto a las Escrituras Públicas:

El notario antes de proceder a realizar una escritura tiene que cumplir con obligaciones estipuladas en la Ley Notarial:

Art.27.- Antes de redactar una escritura pública, debe examinar el notario:

1.- La capacidad de los otorgantes,

2.- La libertad con que proceden;

3.- El conocimiento con que se obligan; y,

4.- Si se han pagado los derechos fiscales y municipales a que está sujeto el acto o contrato. 

La omisión de este deber no surtirá otro efecto que la multa impuesta por la Ley al notario”.

Al cumplir el notario estos requisitos, a las partes intervinientes se les garantiza que este instrumento público es auténtico, pues estará verificada la calidad en la que comparecen las partes, es un acto que deriva de la libertad que tienen para contratar y obligarse, es un documento eficaz, pues nace del conocimiento que expresan las partes, respecto de aquello con lo que se van a obligar en el acto o contrato.

Documentos Públicos en el Código Orgánico General de Procesos.

En este cuerpo legal, lo que se hace es una definición de documento público, hace referencia a que en general los documentos públicos son aquellos que se otorgan ante autoridad competente, así por ejemplo tenemos aquellos actos que se celebran ante un cónsul, como un poder.

Los actos que se celebran ante un cónsul son otorgados ante la autoridad competente en este caso; los ciudadanos ecuatorianos que residen en la nación extranjera pueden comparecer ante el cónsul del Ecuador en la ciudad donde residen, y podrán otorgar por ejemplo poderes en favor de alguna persona que reside en el Ecuador, a fin de que a su nombre realice determinado encargo, plasmado en dicho documento público.

Luego de definir lo que es un documento público, el artículo 205 del Código Orgánico General de Procesos, prevé que si este documento público, se celebra ante notario público, se inserta en un protocolo o registro, se denominará escritura pública.

Como un ejemplo típico de escritura pública, tenemos al contrato de compraventa, el mismo que se celebra con todas las solemnidades previstas en la ley, es decir ante un notario público, quien verificará la identidad de las partes, es decir, verificará su capacidad para concurre a la celebración de este acto, conocerá si éstas han comparecido libremente, si tienen pleno conocimiento la una parte de que va a vender y la otra de que va a comprar determinado bien, y finalmente verificará que se haya satisfecho el pago de valores fiscales, esto es, que se ha pagado en el Municipio por la transferencia de dominio, y por la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Espero haber satisfecho la necesidad de conocer respecto de este amplio tema, más adelante estaré detallando sobre otros aspectos muy relevantes de las escrituras públicas.

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Sobre el contrato de arrendamiento.

Este artículo está hecho para que sirva de guía a las partes intervinientes en este tipo de contrato, por lo tanto, previo a tratar el tema de fondo, que es la terminación del contrato de arrendamiento o propiamente dicho el desahucio.

Es importante reseñar que EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO surge del acuerdo entre EL ARRENDADOR que es quien entrega el inmueble en arrendamiento y EL ARRENDATARIO, que es el inquilino o quien recibe el inmueble para habitar en él (ocuparlo sea como vivienda o como local comercial) a cambio de un pago que se llama canon arrendaticio.

Este contrato puede ser verbal o escrito. En la actualidad lo más recomendable es que este contrato se lo realice por escrito, las condiciones que se estipulan de parte y parte deben quedar plasmadas en un documento escrito por seguridad precisamente de los intervinientes.

Terminación del contrato.

La terminación o desahucio del contrato en materia de inquilinato se encuentra normada en la Ley de Inquilinato y el Código Civil Ecuatoriano.

El desahucio es el aviso que hace el arrendador al arrendatario acerca de su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento,

Según lo previsto en el Código Orgánico General de Procesos, en que se reforma la ley Notarial, Art. 18, Art.  el desahucio se debe solemnizar con un Notario Público.

Se prevé como facultad exclusiva de los notarios el desahucio, en los casos que en el párrafo posterior detallaré:

CASOS EN LOS QUE SE PUEDE NOTIFICAR EL DESAHUCIO CON UN NOTARIO:

Los Notarios solo pueden solemnizar el desahucio (notificación de terminación del contrato de arrendamiento) en los siguientes casos:

Por cumplimiento del plazo estipulado en el contrato. – En este caso el arrendador deberá notificar al inquilino con por lo menos noventa días de anticipación al vencimiento del plazo ara la terminación del contrato.

Por transferencia de dominio. – Cuando se haya vendido el inmueble materia del contrato de arrendamiento, se debe solemnizar el desahucio dentro de los treinta días posteriores a la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad correspondiente.

También por obra nueva. – La Ley de Inquilinato en el literal h del artículo 30, establece la causal de terminación del contrato de arrendamiento mediante desahucio, por resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación, el artículo dice: “…Resolución del arrendador de  demoler  el  local  para  nueva  edificación. 

En ese  caso,  deberá  citarse legalmente  al  inquilino  con  la  solicitud  de  desahucio,  con  tres  meses  de  anticipación  por  lo  menos,  a la  fecha  fijada,  para  la  demolición,  la  que  sólo  podrá  ser  tramitada  cuando  se  acompañen  los  planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra”

Desahucio según el Código Civil. –  En este caso se estará a lo previsto en el Art. 1971 del Código Civil que dice: “Artículo 1917 “El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta”.

¿Cómo adquirir un bien inmueble por prescripción?

¿Cómo adquirir un bien inmueble por prescripción?, en este artículo encontrará una guía completa para responder este interrogante, lo primero que debe saber es lo siguiente:

La prescripción Según la legislación ecuatoriana

La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones y derechos ajenos, por haberse poseído las cosas, o no haberse ejercido dichas acciones y derechos, durante cierto tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales.

Una acción o derecho se dice que prescribe cuando se extingue por la prescripción

Esta posesión, debe cumplir con los siguientes requisitos:

1.- Que el poseedor tenga la cosa con ánimo de señor o dueño.

      Puede tenerla por si mismo, o por un tercero a su nombre.

2.- La posesión tiene que ser pública, pacífica, ininterrumpida.

No se puede demandar la prescripción de un inmueble, si la posesión ha sido clandestina, es decir ocultándose de quien se supone sería el verdadero dueño.

Tampoco si la posesión ha sido violenta, esto es, si se ha ingresado al inmueble a poseerlo, a través de actos violentos.

De igual manera, no se puede alegar la prescripción, si los quince años que dice estar en posesión, no han transcurrido de manera ininterrumpida, es decir si en el transcurso de los quince años, hubo un lapso en el que hubo interrupción.

Este derecho de posesión, ejecutado por quien carece de título, pero que, sí ha estado presente en actos que únicamente el dueño puede ejecutar tales como siembra, cerramientos, plantaciones u otros, una vez reconocido ante el Juez competente, deja sin valor de propietario a quien aparece en el título como dueño.

Si tiene dudes sobre este tema no dude en consultarnos.

Se puede perder un inmueble, cuando siendo el legítimo propietario, no se ha ejercido por un lapso de 15 años, acciones y derechos propios de un dueño.

Es decir, cuando ha transcurrido el tiempo determinado (15 años) con las circunstancias determinadas (posesión con ánimo de señor o dueño), y este ha dejado en abandono esa propiedad.

Se entiende que el bien inmueble no le interesa, que no le está dando el uso que debería para que así cumpla con su función en la sociedad.

Sucede con frecuencia cuando no está físicamente ligado al bien.

Pero el poseedor en cambio sí, ha ejercido acciones y derechos que solo un dueño puede ejecutar, como por ejemplo, ha elaborado cerramientos, ha sembrado, ha edificado, tiene corrales de animales domésticos, ha realizado adecuaciones y mantenimientos o también, lo ha entregado en arrendamiento, etc.

En suma, se ha preocupado por darle al bien, ese fin social que debe cumplir el suelo.

Estos elementos dan lugar a que el poseedor que ha ejecutado acciones como señor o dueño, presente una demanda ante el Juez competente y solicite que ha operado a su favor la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio.

Una vez que haya obtenido la sentencia a su favor, el poseedor pasa a ser dueño del inmueble y el título de propiedad que ostentaba el anterior dueño, queda anulado y podríamos decir que es el modo de ganar un inmueble por prescripción.

Entonces, estaremos frente al caso de que el legítimo dueño o titular del dominio, ha perdido la propiedad por la PRESCRIPCIÓN que le ha asistido a quien poseyó el inmueble y se convirtió en el nuevo dueño.

Ya lo dice el Art. 969 del Código Civil Ecuatoriano: “

…Se deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos, de aquellos a que sólo el dominio da derecho, como la corta de maderas, la construcción de edificios, la de cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual significación, ejecutados sin el consentimiento del que disputa la posesión”

Si tiene dudas sobre como adquirir un bien inmueble por prescripción, no dude en consultarnos.